■從西安市外遷入戶籍的居民家庭購房，應落戶滿1年或在西安連續(xù)繳納12個月社保(或個稅)

　　■非西安市戶籍居民家庭購房，須在本市限購區(qū)域范圍內無住房且能提供5年以上(含5年)個稅或社保證明

　　■臨潼首次納入限購范圍

　　6月20日，華商報記者從西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組獲悉，為遏制投資投機性購房需求，穩(wěn)定住房市場發(fā)展，西安市對住房市場出臺調控管理措施，臨潼區(qū)首次納入限購范圍，外地人落戶滿一年才能買房。

　　6月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況?！?0個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示，西安環(huán)比、同比漲幅均為全國第一;西安市已連續(xù)上漲39個月。西安也是房價上漲最為持久的城市。

　　西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組通知指出，為深入貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，穩(wěn)定住房市場發(fā)展，經西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組審議，進一步加強住房市場調控管理。

　　《通知》明確，自本通知下發(fā)之日(2019年6月20日)起，從西安市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購區(qū)域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。

　　非西安市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

　　與以前西安市樓市出臺限購政策不同的是，此次限購范圍繼續(xù)擴大，在原先限購區(qū)域的基礎上，首次將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，嚴格執(zhí)行西安市住房限購政策。

　　專家解讀

　　下半年西安樓市會有什么變化

　　對于西安樓市新政出臺的背景及對房地產市場和購房者帶來的影響，多位行業(yè)專家進行了剖析，專家表示，此時緊急出臺該政策，將起到穩(wěn)定住房市場和防范新房炒作的雙重作用，主要目的是為當下市場降溫，該政策的存在將是階段性的。

　　出臺背景：市場過熱與穩(wěn)房價預期相背離

　　限購升級政策此時緊急出臺，其市場背景和原因是什么?

　　西安交通大學房地產研究所所長楊東朗：此次出臺的樓市調控新政，重點在于遏制投資投機性購房需求，讓住房回歸居住屬性。針對一些通過落戶投機炒房規(guī)避限購政策的現象，新政借鑒了長沙、成都等地做法，將那些假借落戶投機炒房而來的“新落戶人員”拒之“門”外。而對那些真正選擇在西安工作、生活的新市民和新就業(yè)人員，則給出了一年的緩沖時間。

　　西安歐亞學院人居環(huán)境學院客座教授朱郁：該政策的出臺，主要來源于國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的西安房價數據：39個月連續(xù)上漲、6個月漲幅全國第一，目前西安市場表現與中央層面政策預期有所偏離，所以不得已出臺應急政策，主要目的是為市場降溫，該政策的存在也將是階段性的。

　　獨立財經評論人朱文：此次西安樓市限購再升級是多地相繼出臺樓市限購升級政策的延續(xù)，當然也有西安房價連續(xù)39個月上漲的控制措施。新政的出臺會起到穩(wěn)定住房市場和防范新房炒作的雙重作用。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭：2019年以來，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標，各地先后出臺了強有力的調控政策。但西安房地產市場由于供需失衡，一直保持著火熱態(tài)勢，房價也在不斷攀升，明顯和穩(wěn)樓市的調控目標相背離，因此本次限購升級基本在意料之中。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：政策提出的落戶一年條件防范了落戶炒房的現象;對于無戶籍人員，在限購區(qū)域需滿足5年社保條件，相當于對外來人口的購房行為進行管控;將臨潼劃進限購范圍是為了遏制郊區(qū)市場的炒房行為，政策指向說明了近期房價過快上漲的原因。

　　限購加碼：杜絕投機炒房 穩(wěn)定房價預期

　　新政明確,從之前新落戶即可買房到新落戶滿一年或滿12個月社保、外地戶口從社保滿2年到滿5年才有購房資格。這一政策是否主要限制新落戶和外地人購房，對樓市有哪些影響?

　　朱文：新政中加入了買房繳納社保年限的要求，主要為了防范外地人投機炒房，杜絕部分購房者在沒購房資格的情況下，先認購房源再拋售等現象的發(fā)生，可以抑制城市房價虛高的風險，充分穩(wěn)定樓市的房價預期。

　　朱郁：該政策的重心明確從上半年的“搖”到下半年的“控“進行轉變，控價控量控預期。此次購房門檻抬高，有力縮減購房人群基數，改變市場結構，對后半年的供求關系影響非常大。開發(fā)商方面，勢必將加快施工節(jié)奏、加強供應節(jié)奏、加強營銷推廣節(jié)奏來以價換量，后期貨源供應備案時將會考慮縮減利潤稍微壓低價格來營銷。

　　美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋：上半年的搖號政策存在些許漏洞，如新落戶人群中有的是投資客，而這一批人反而限制了本地有改善需求的購房者購買。此次限購的升級，可以將一批想在西安投資的投資客堵住。另外，新政的出臺勢必也會對一些人心理預期產生影響，如本來著急購房的人現在就不著急入手了。所以說，新政的出臺可以起到穩(wěn)房價的作用。

　　西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健：新政限制了外來人口炒房行為，西安作為新一線城市，房價之前處于價值洼地，近兩年的城市發(fā)展利好以及西安豐富的教育資源，吸引了大量外來人口落戶買房。但如果落戶的目的僅僅是享受城市優(yōu)勢資源，而不是投資和工作，對城市未來的發(fā)展難有貢獻。新政頒布，將會促進樓市回歸理性，抑制房價過快增長。

　　楊東朗：當前西安市住房結構還存在不合理的地方，居民投資性購房需求較為強烈。但從2017年以來，西安市多次出臺調控措施中，可以看出西安穩(wěn)定市場的決心。對于購房者而言，要堅持“房住不炒”的原則，根據自身及家庭的實際住房需求，理性消費，切不可跟風投機炒房，更不要抱著“買到即賺到、買房即升值”等心態(tài)盲目購房。對改善型或剛需家庭來說，要結合家庭的實際住房需求和經濟承受能力，謹慎選擇。

　　區(qū)域擴大：臨潼限購屬意料之外 后期市場影響大

　　本次新政將臨潼納入限購區(qū)域，對市場有何影響?

　　朱郁：臨潼納入限購欠合理?，F階段臨潼區(qū)域房地產市場還處于初級階段，基礎較為薄弱，并未達到成熟穩(wěn)健期。而市場實際反饋，在去年下半年，該區(qū)域就出現了下滑變現，購房者基數減少。本次政策涉及臨潼，可能是考慮其價格漲幅較大，數據顯示，臨潼價格跳漲50%以上。該政策對區(qū)域后期發(fā)展影響較大，還應多加關注。

　　沈瑋：臨潼被列入新政范圍內，其實是在意料之外，因為臨潼目前并不是熱點區(qū)域，而且該區(qū)域的剛需產品比較少，這時候將該區(qū)域納入限購范圍對西安整體市場影響并不大。限購升級并不會帶來非限購區(qū)域和非限購物業(yè)的異動與狂歡。這是因為目前非限購房源的價格也處于高位，相比商品住宅來看，這些房源要想趁此出貨就需拉開價差，否則仍然很難獲得購房者青睞。

　　馬?。号R潼擁有得天獨厚的旅游和自然生態(tài)資源，也被稱為東曲江，與西安外圍其他區(qū)縣相比，屬于房價增長最快的區(qū)域之一，所以被納入限購區(qū)域，以平抑臨潼房價。 華商報記者 張毅 杜蒙 陳思存 李程

　　延伸閱讀

　　西安樓市兩年多8次調控

　　為了進一步促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，西安市人民政府曾多次出臺樓市調整和限購政策，從2017年1月1日至昨日，兩年多時間里，西安市人民政府和房管部門先后出臺政策8次。

　　2017·01·01

　　只能新購一套住房

　　西安市住房保障和房屋管理局出臺《關于落實住房限購政策有關問題的通知》，核心點是：自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　2017·04·18

　　擴大限購范圍滿2年才能上市

　　西安市人民政府出臺《關于進一步加強管理保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，核心點是：將住房限購范圍調整為新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域以及高新區(qū)、經開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內。在住房限購區(qū)域范圍內購買的商品住房及二手住房，需取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易(買賣、贈與)。

　　2017·06·25

　　網簽滿5年方可上市

　　外地人需連續(xù)繳納2年以上社保

　　西安市人民政府出臺《關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》，核心點是：2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。2017年6月28日起，在住房限購區(qū)域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。

　　2017·09·13

　　西安市民有2套 外地人有1套不允許再購房

　　西安市人民政府出臺《關于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關問題的通知》，核心點是：將住房限購政策調整為在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;在上述區(qū)域范圍內無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。

　　2018·03·30

　　西安商品住房開始搖號銷售

　　西安市住房保障和房屋管理局《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，核心點是：意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監(jiān)督，嚴禁內部預留房源或設置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　2018·06·24

　　暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房

　　西安市人民政府辦公廳《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》，核心點是：在住房限購區(qū)域范圍內，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房;每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。

　　2018·09·14

　　新建商品住房搖號政策進一步細化

　　西安市住房保障和房屋管理局《關于做好商品住房意向登記和公開搖號銷售有關問題的通知》，核心點是：對新建商品住房意向登記及公證搖號銷售工作進一步細化。

　　2019·06·20

　　臨潼首次納入限購范圍

　　西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組發(fā)布通知，核心點是，臨潼區(qū)首次納入限購范圍，外地人落戶滿一年才能買房。 記者 陳思存