盤點2018年的西安樓市,“搖號門”首當其沖,正是因為這一事件,西安樓市開啟了大刀闊斧的整頓,搖號政策正式啟用,西安成為2018年搖號買房的城市之一。在上半年房荒、一房難求的局面下,“剛需優(yōu)先”進一步細化,保障剛需家庭能優(yōu)先買到房子,加之后半年供應(yīng)的加大,多個調(diào)控政策的疊加,一定程度上緩解了恐慌,而搖號樓盤也正在逐日減少。業(yè)內(nèi)人士分析,從當前市場表現(xiàn)來看,2019年上半年調(diào)控不會松綁。
“公證搖號”應(yīng)市出臺 剛需優(yōu)先是主方向
2018年3月30日,西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品住房銷售管理的通知》,文件重點指出:“意向購房人數(shù)多于可售房源的,應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售,由公證機構(gòu)全程監(jiān)督,嚴禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。”最大限度保障公正公平。由此,西安正式開啟搖號買房時代。
美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋表示,搖號政策的出臺是市場供不應(yīng)求,不得已而為之的一個行為。從2018年1月份開始,市場端倪初顯,1月份單月銷量180萬平方米,但供應(yīng)卻少得可憐,春節(jié)后這種態(tài)勢繼續(xù)蔓延,到了三月份就已經(jīng)一發(fā)不可收拾了。正是在這種一房難求、房荒的局面下,不得已才出臺了“3·30”的搖號政策。
本次“公證搖號買房”政策的出臺,是在全國樓市、西安樓市出現(xiàn)大漲的市場背景下應(yīng)市而生的,此前,上海、南京、長沙、成都、杭州等城市都先后推出公證搖號買房的政策,西安是全國第六個搖號買房的城市。此外,西安樓市供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀,致使賣方在銷售過程中肆意抬高門檻,造成不盡公平、購房恐慌等現(xiàn)象。“搖號買房”成為當下穩(wěn)定樓市的一劑猛藥。
在搖號買房政策實施過程中,融創(chuàng)“搖號門”事件讓本就緊張的買賣關(guān)系更加惡化,讓本該公平公證的搖號政策被打破。4月初,隨著一份關(guān)系戶名單的泄漏,融創(chuàng)南長安街壹號項目的關(guān)系戶、內(nèi)部操作也浮出水面,經(jīng)調(diào)查,該項目確實存在違規(guī)操作銷售行為,并給予相關(guān)公司、涉事人員進行處分、處理,最終重新進行公開公證搖號開盤。該事件也側(cè)面反映出“3·30搖號政策”存在漏洞,讓投機者有機可乘??梢?ldquo;公證搖號”細則急需進一步完善細化。
6月24日,為了進一步規(guī)范市場交易規(guī)則和秩序,《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》發(fā)布,建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺;不低于50%的房源優(yōu)先保障剛需家庭;按剛需家庭、普通家庭為先后次序搖號等23條規(guī)范住房交易秩序的工作措施,“剛需優(yōu)選”成為主流方向。
政策疊加之下 市場進入理性調(diào)整周期
搖號政策的實施,成為2018年度西安樓市的一大轉(zhuǎn)折點,從3·30搖號政策開始實施到2018年末,效果顯而易見,尤其是2018年6月24日“剛需優(yōu)先”搖號細則出臺之后,市場不再那么瘋狂。沈瑋表示,3·30剛出臺搖號政策的時候,并沒有起到特別大的作用,4、5、6這三個月,整個西安的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了瘋狂的地步,而且亂象頻出,直至出現(xiàn)了“搖號門”事件,可能是由于大家對于搖號政策的不適應(yīng),有很多漏洞,致使市場出現(xiàn)問題,直到6·24搖號細則的出臺,市場對于剛需家庭的保護以及搖號流程的界定,最重要的是2018年7月31日的中央政治局會議召開以后,為2018年的房價定了調(diào)子,購房者的心理預(yù)期也發(fā)生了很大的變化,應(yīng)該說這種市場反應(yīng)不單是搖號這一個政策的作用,而是很多政策的疊加作用下,8月份市場才出現(xiàn)了轉(zhuǎn)涼的信號。
在購房者眼里,搖號政策從最初的住房意向登記、名單公示、搖號系統(tǒng)以及操作過程來講,都更好地規(guī)避了“暗箱操作”的可能,使得整個過程都在政府的監(jiān)督下公開透明化。
西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健分析,西安房地產(chǎn)20多年的發(fā)展歷程中,2018是非常特殊的一年,這一年,西安房價經(jīng)歷了短時間的暴漲,樓市也第一次成為真正的賣方市場。在恐慌的市場背景下,搖號政策出臺,讓搶房行為得以抑制,但一房難求的情況更助長了市場恐慌心理,本來沒有買房意向的市民也開始參與登記搖號,樓市實際情況真假難辨。
易居企業(yè)集團克爾瑞西安公司總經(jīng)理朱郁總結(jié),搖號政策對西安樓市所產(chǎn)生的影響是比較直接的,效果是短平快的。該政策將西安樓市從高速增長發(fā)展周期帶入到理性調(diào)整周期。
2019上半年調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化
2018年是西安樓市名副其實的“搖號元年”,在搖號政策的助推下,西安樓市調(diào)控效果顯著,2019年調(diào)控是否會放松,2019年樓市調(diào)控之路又將行多遠?
馬健認為,2018年6月24日出臺的搖號細化政策過濾了無效客戶,顯示出真正的市場購買力,調(diào)控開始顯效,恐慌的樓市得以平伏,市場重新回歸理性,項目開始出現(xiàn)兩極分化的情況。2019年,隨著購買力的不斷消化,樓市將進一步回歸理性。如果城市人口流入速度不減,調(diào)控政策應(yīng)該還會持續(xù);如果人口增幅放緩,調(diào)控政策也許會有所放寬。
沈瑋分析,搖號政策的出臺對市場上的三端也都產(chǎn)生了影響,第一個方面就是對于開發(fā)商,政府主導(dǎo)致使開發(fā)商推貨節(jié)奏發(fā)生很明顯的變化;對于購房者而言,2018年可以說是西安歷史上最難的買房子的一年,買到一套房子太不容易了,很多購房者搖了十次以上都搖不到自己心意的房子,反復(fù)地折騰,浪費了大量的時間成本和財力成本;對于政府來說,搖號政策同時要求政府在職能管控上更為嚴格,限價、及時補充房源、規(guī)范銷售流程,對于政府是全新的考驗。
2018年出臺的調(diào)控政策已經(jīng)到了一個極限,我們所謂的“六限”政策基本上在2018年都出臺完了,能玩的方法也都玩得差不多了,所以2018年應(yīng)該是政策的一個頂點。2018年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào),2019年要實現(xiàn)因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。政府希望的也是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,并不希望大漲或大跌,而搖號政策的存在說明供貨依然不足,在供需矛盾沒有解決之前,限購限貸政策依然不會放松,至少在2019年上半年將不會放松,隨著供貨量的加大,2019年下半年根據(jù)市場變化,調(diào)控政策或許會出現(xiàn)微調(diào)。
朱郁介紹,不管是從項目個案還是整體樓市以及購房者來看,搖號政策的滿意度都是較高的,在理性調(diào)整周期下,市場更加規(guī)范、透明、公開,置業(yè)者選擇也更加理性從容,有效控制當時恐慌氛圍。在新的一年中,不僅是“搖號政策”限購、限售、限價、限貸等政策在今年上半年市場當中都會常態(tài)化體現(xiàn),不會有松綁跡象。
2018年度西安樓市調(diào)控政策一覽
1.搖號買房時代開啟
2018年3月30日,西安市房管局發(fā)布了“關(guān)于進一步加強商品住房銷售管理的通知”。其中根據(jù)西安市房管局相關(guān)政策規(guī)定,當意向購房人數(shù)多于可售房源的,應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售,嚴禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件。
2.搖號細則出臺,剛需優(yōu)先
2018年6月24日,為了進一步規(guī)范市場交易規(guī)則和秩序,《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》發(fā)布,對剛需家庭進行了確切規(guī)定,明確未婚、離異不滿3年的單身不屬于剛需家庭。公證搖號售房時,應(yīng)提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭,同時,應(yīng)以剛需家庭、普通家庭為先后順序,分類別組織搖號排序。剛需家庭在本類別搖號未中時,還可再次參與普通家庭搖號排序。
3.共有產(chǎn)權(quán)房落地
2018年9月14日,西安市住房保障和房屋管理局召開了住房供給側(cè)改革通氣會,公布了西安市人民政府辦公廳發(fā)布的《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》。要求加大公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房土地供應(yīng)占比,分別各占居住用地的20%,優(yōu)先充分保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地,供地比例原則不低于40%。
4.禁止房屋與學校相關(guān)聯(lián)
2018年9月19日,西安市房管局、教育局、工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于禁止將房屋銷售與學區(qū)、學校相關(guān)聯(lián)的通知》,要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳中,不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾。不得在《商品房買賣合同》或其他補充協(xié)議中約定所售商品房對應(yīng)學區(qū)或?qū)W校等事項。存在將商品房銷售與學區(qū)、學校相關(guān)聯(lián)行為的,應(yīng)立即停止。
5.公積金貸款最長期限為30年
2018年11月11日,西安市住房公積金管理中心對個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)進行了規(guī)范。規(guī)定貸款最長期限不得超過30年,且借款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年;對借款人與配偶曾在西安住房公積金管理中心貸款并已結(jié)清,再次申請公積金貸款時,須查看其首次公積金貸款還款情況,5年內(nèi)有6次(含)以上逾期(產(chǎn)生罰息的)記錄,不予受理。
6.西咸新區(qū)意向登記平臺啟用
2018年12月5日,陜西省西咸新區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于啟用西咸新區(qū)商品住房購房意向登記平臺的公告》,標志著西咸新區(qū)登記平臺已經(jīng)搭建完成,并于2018年12月6日啟用,使用范圍是西咸新區(qū)唯一限購區(qū)域——灃東新城轄區(qū)。
7.新建住宅推行全裝修交付
2018年12月28日,西安市政府辦公廳發(fā)布《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》的通知,通知表示,自2019年1月1日起,在全市行政區(qū)域內(nèi)(含西咸新區(qū),不含藍田縣、周至縣)新建住宅(除拆遷安置房以外)推行全裝修成品交房。 記者 杜蒙 狄芳
編輯: 羅亞秀
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