7月29日，省政協(xié)圍繞“促進(jìn)我省住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”議題召開(kāi)月度協(xié)商座談會(huì)。8名省政協(xié)委員、專家學(xué)者、企業(yè)和住戶代表就促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展提出建議，省政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志與大家進(jìn)行互動(dòng)交流。

　　(視頻：各界導(dǎo)報(bào) 康鵬 馬卓)

　　會(huì)議發(fā)言匯編

　　西安住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及改善路徑

　　趙惠英

　　專家學(xué)者代表

　　西安財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授

　　2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議先后提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“解決好青年人的住房問(wèn)題”。青年是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的人力資本保障，青年人口及人才的流入對(duì)城市建設(shè)至關(guān)重要。這就要求必須把居住問(wèn)題放在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的視角下，綜合考量城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)特征、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)變化等因素，進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃，解決好青年人、新市民等群體的居住問(wèn)題。

　　一、問(wèn)題的提出

　　目前，西安市青年人、新市民等群體不少是通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題，但在租賃過(guò)程中存在以下問(wèn)題：

　　一是租賃住房穩(wěn)定性不強(qiáng)。住房租賃市場(chǎng)不規(guī)范，房屋租賃權(quán)利缺乏有效保障。房東和租戶存在較大的權(quán)力失衡，常常使得承租人處于劣勢(shì)，如遷移受損、租金隨意上漲、中介克扣、臨時(shí)清退等現(xiàn)象。

　　二是租賃住房舒適度不高。就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，青年群體租住的房屋往往地理位置比較偏僻，以城中村或者城鄉(xiāng)結(jié)合部居多，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致交通費(fèi)用較高、通勤時(shí)間延長(zhǎng)。而且，出租房屋的室內(nèi)裝修、配套設(shè)施、維修養(yǎng)護(hù)等普遍較為簡(jiǎn)單。

　　三是租金與居民收入不匹配。2020年，西安市住房租賃價(jià)格上升明顯，在全國(guó)副省級(jí)城市及省會(huì)城市租金排名中，房屋單位面積平均租價(jià)穩(wěn)居前十名。2021年1-5月，單位面積住房租賃價(jià)格也是穩(wěn)步上漲。5月租金更是達(dá)到31.0元/月/㎡，環(huán)比上漲0.88%，同比上漲6.64%。在全國(guó)城市租金排名中，高于重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、無(wú)錫等城市。住房租賃價(jià)格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民收入水平存在一定程度的偏差。

　　二、解決問(wèn)題的路徑

　　西安正在建設(shè)國(guó)家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發(fā)展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問(wèn)題。在住房租賃市場(chǎng)發(fā)育尚不充分、供需矛盾一時(shí)難以化解的背景下，政府應(yīng)采取差異化策略，為青年群體、新市民提供有效租賃住房供給。

　　(一)重點(diǎn)發(fā)展分散式長(zhǎng)租公寓

　　集中式長(zhǎng)租公寓建設(shè)在土地獲取、運(yùn)營(yíng)資金等方面需要一定周期，即使是改造寫字樓等非住宅類房屋，對(duì)企業(yè)的改造能力和前期投入要求也比較高。但據(jù)調(diào)查，西安市老舊小區(qū)空置率大約在30%左右、新建小區(qū)空置率在40%左右，意味著閑置住房資源豐富。這些房屋結(jié)構(gòu)類型多樣，周邊生活休閑設(shè)施和公共交通設(shè)施通常較好，與青年群體工作地較為分散的現(xiàn)狀相契合，更能滿足年輕人“職住平衡”的訴求。因而目前應(yīng)側(cè)重發(fā)展分散式長(zhǎng)租公寓，挖掘城市內(nèi)部不同板塊之間住房供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)，盤活存量住房資源，提供租賃關(guān)系穩(wěn)定、條件良好的優(yōu)質(zhì)房源。

　　(二)培育專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)

　　與零散的個(gè)人出租相比，租賃機(jī)構(gòu)可節(jié)約交易成本、增強(qiáng)資源使用效率、提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。所以，培養(yǎng)新型專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)，扶持一批骨干長(zhǎng)租企業(yè)就尤為重要。政府需要通過(guò)政策優(yōu)惠推動(dòng)其快速發(fā)展：一是財(cái)政補(bǔ)貼。利用作為試點(diǎn)城市獲取的中央財(cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，保證租賃企業(yè)正常運(yùn)行;二是稅收減免。除落實(shí)6月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于對(duì)住房租賃企業(yè)的稅收政策之外，地方政府還需要拓展思路;三是加強(qiáng)監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)在資質(zhì)、從業(yè)人員、房源獲取、租金水平等方面的監(jiān)管。

　　(三)為租房者提供政策支持

　　青年群體具有財(cái)富累積和現(xiàn)期支付能力較弱但收入預(yù)期較好的特點(diǎn)，可通過(guò)健全社會(huì)信息網(wǎng)絡(luò)與個(gè)人征信系統(tǒng)，為這些群體提供租房貸款及多種形式的補(bǔ)貼。此外，也可擴(kuò)大公積金的保障范圍，落實(shí)公積金的房租支付。同時(shí)，繼續(xù)依照陜政辦發(fā)〔2016〕112號(hào)文件，給予承租人稅收優(yōu)惠。

　　促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

　　李衛(wèi)民

　　住房租賃企業(yè)代表

　　陜西寶梧桐樹(shù)住房租賃公司總經(jīng)理

　　目前，西安從事住房租賃專營(yíng)業(yè)務(wù)和開(kāi)展租賃住房居間代理的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總數(shù)約為900余家，掌握房源超過(guò)25萬(wàn)間。按其經(jīng)營(yíng)類型，主要有三類：傳統(tǒng)中介型、合伙人制、新租賃企業(yè)(關(guān)注品質(zhì)與服務(wù)的)。西安的住房租賃機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)上，以行業(yè)俗稱的“北派(北京)模式”目前仍占據(jù)約30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差額，進(jìn)行利潤(rùn)分配。收入差額包括：房屋出租差價(jià)、中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)，以及部分惡意造成租客違約后扣留的房屋押金等。這種業(yè)務(wù)模式的優(yōu)點(diǎn)是：利益驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張快。缺點(diǎn)是：缺少房屋租賃的配套服務(wù)，收益主要靠房差與一些不規(guī)范操作。

　　一、住房租賃市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題

　　住房租賃屬于“河寬水淺”的民生行業(yè)，由于市場(chǎng)容量大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)而復(fù)雜，加上從業(yè)門檻低、從業(yè)人員素質(zhì)偏低，市場(chǎng)容易出現(xiàn)不規(guī)范行為。

　　主要有：利用互聯(lián)網(wǎng)騙取客戶服務(wù)費(fèi)、哄抬出租價(jià)格、利用虛假房源信息“釣魚”獲客、非法騙取租金及押金等。部分機(jī)構(gòu)或個(gè)人，投機(jī)取巧者通過(guò)“長(zhǎng)租短付”“高收低出”“租金貸”等手段快速發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)炒作套利和快速離場(chǎng)，影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，也給社會(huì)安定帶來(lái)負(fù)面影響。

　　二、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一些建議

　　(一)把個(gè)人從事房屋出租經(jīng)營(yíng)納入有效監(jiān)管范圍

　　建議設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入制度，從源頭規(guī)范市場(chǎng)秩序。對(duì)于非一手房東(業(yè)主)自有房源的出租經(jīng)營(yíng)，若超過(guò)5套必須成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，或通過(guò)機(jī)構(gòu)化、正規(guī)化的公司經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行;出租房源需在住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)備案，將租客的租金及押金進(jìn)入政府監(jiān)管系統(tǒng)，按照租客實(shí)際已入住時(shí)間逐次釋放。同時(shí)，公安對(duì)不按規(guī)定登記承租人信息等違法行為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》等法律法規(guī)，以及地方對(duì)房屋租賃管理的相關(guān)規(guī)定，對(duì)違法行為人進(jìn)行懲處，以推動(dòng)房東(業(yè)主)全面落實(shí)出租房屋登記管理責(zé)任。

　　(二)規(guī)范行業(yè)信息發(fā)布

　　一是網(wǎng)信、網(wǎng)監(jiān)等部門聯(lián)動(dòng)，從源頭上對(duì)租房信息的發(fā)布進(jìn)行有效監(jiān)管和整治。二是住房租賃企業(yè)在平臺(tái)上進(jìn)行房源信息發(fā)布時(shí)，需標(biāo)注所備案的對(duì)應(yīng)房源編號(hào)，建議把房屋出租也納入政府“網(wǎng)格化”“平安社區(qū)”的監(jiān)管治理體系。三是由住建部門組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，在社區(qū)、樓盤里張貼、發(fā)布合規(guī)的租賃企業(yè)名單，并公布投訴舉報(bào)電話與電子郵箱。四是建立住房租賃企業(yè)誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)和從業(yè)人員數(shù)據(jù)庫(kù)，并納入全市的誠(chéng)信系統(tǒng)，誠(chéng)信記錄作為企業(yè)和從業(yè)人員考核評(píng)估的重要依據(jù)，推動(dòng)行業(yè)自律與規(guī)范從業(yè)人員行為。

　　(三)加強(qiáng)稅收和金融支持

　　稅收支持方面：推動(dòng)“三免三減半稅收政策”，對(duì)初創(chuàng)租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，自正常營(yíng)業(yè)并取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所屬納稅年度起，經(jīng)住建部門確認(rèn)按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的，第1年至第3年免征企業(yè)所得稅，第4年至第6年減半征收企業(yè)所得稅;推動(dòng)“稅收返還獎(jiǎng)勵(lì)政策”，對(duì)上一納稅年度經(jīng)營(yíng)突出、口碑良好的企業(yè)(評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可參照市住建局《西安市住房租賃企業(yè)信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》)，在次年度進(jìn)行部分乃至全額的稅金返還、抵扣，以鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)范管理、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

　　金融支持方面：加大銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸資金，向長(zhǎng)期穩(wěn)定規(guī)范運(yùn)營(yíng)的住房租賃中小微企業(yè)傾斜，將銀行業(yè)績(jī)考核同支持住房租賃行業(yè)發(fā)展掛鉤，激勵(lì)銀行業(yè)支持本行業(yè)發(fā)展。

　　希望銀行開(kāi)發(fā)“底租貸”產(chǎn)品，即：房屋租賃企業(yè)通過(guò)對(duì)業(yè)主一次性長(zhǎng)付半年、一年甚至更長(zhǎng)期的底租，獲取低價(jià)房源，再以租客月付，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金價(jià)格。對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行年度或季度的動(dòng)態(tài)授信，并在住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶中以分期貸款的形式進(jìn)入，?？顚Ｓ茫ㄏ蛴糜趯?duì)房東(業(yè)主)支付底租租金。

　　關(guān)于大力發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化租賃機(jī)構(gòu)的建議

　　閻明

　　代表西安市政協(xié)

　　西安市政協(xié)委員

　　中信銀行西安電子城支行副行長(zhǎng)

　　西安作為陜西省中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，目前在培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化住房租賃主體方面，主要面臨以下問(wèn)題：

　　一、企業(yè)投入大。不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)由于巨大的前期投入，加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較高的資金成本，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成資金壓力，形成沉淀成本;后期設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)與保養(yǎng)費(fèi)用大。

　　二、人員成本高。專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)人員日常工作繁瑣、細(xì)碎，通常情況下，1名管家每月服務(wù)約50間房子就已達(dá)到飽和，業(yè)務(wù)范圍涵蓋發(fā)布住房帶看、簽約、引客入住、回訪、每日巡視、解決各種問(wèn)題、客戶日常服務(wù)等等，以及人員培訓(xùn)、五險(xiǎn)一金、各種福利等隱性支出，人員成本較高。

　　三、資金回流慢。專業(yè)機(jī)構(gòu)資金回流渠道單一，在出租率及租金繳納率為100%的前提下，營(yíng)收只有依托于收取租客的租金，且租金收取為按季或按月交納。

　　基于以上的問(wèn)題，一些企業(yè)打著“高租金吸引房東，低租金吸引房客”的招牌吸取大量資金，而后出現(xiàn)資金鏈斷裂、租賃企業(yè)跑路等行業(yè)亂象。故提出以下相關(guān)建議：

　　一、加快推動(dòng)將公益性租賃住房納入公募REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)范疇。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是投資者通過(guò)投資活動(dòng),將資金匯聚起來(lái),并交給專業(yè)公司管理,用于購(gòu)買經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)享有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的租金、收入及升值收益。

　　二、對(duì)依法登記備案的住宅租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。協(xié)調(diào)銀行、市場(chǎng)、房地產(chǎn)、公安機(jī)關(guān)等多方信息，建立住房租賃經(jīng)營(yíng)主體信用檔案，對(duì)于不合規(guī)的經(jīng)營(yíng)主體給予一定的懲戒措施，實(shí)行紅黑名單分類與公示制度，形成守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在6月18日主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策，緩解新市民年輕人等群體住房困難，從10月1日起住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。希望盡快出臺(tái)相應(yīng)配套政策，加快落實(shí)稅收減免政策，支撐住房租賃市場(chǎng)良性發(fā)展。

　　三、盤活西安市住房市場(chǎng)的部分閑置資產(chǎn)。西安市本土的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都參與過(guò)城改項(xiàng)目，為了確保城中村村民的合法權(quán)益一般會(huì)將安置房源給出一定的富余量，在完成村民安置后會(huì)剩余部分的住房，此房源由于受政策條件的限制無(wú)法進(jìn)行銷售，由于不能提供產(chǎn)權(quán)證明也無(wú)法進(jìn)行租賃，成為閑置未盤活住房。此住房位置大多數(shù)都位于西安的主城區(qū)，如能入市對(duì)于緩解目前住房租賃市場(chǎng)，從區(qū)域、到戶型房源結(jié)構(gòu)不均的情況將得到改善，也可以避免社會(huì)資源浪費(fèi)。

　　四、在地鐵線的末端站附近興建保障性住房或低價(jià)公寓。地鐵末端站大多處于郊區(qū)，土地和建設(shè)成本較低，在這些區(qū)域發(fā)展保障性租賃住房或低價(jià)公寓，可以有效提高房源供給、解決承租人時(shí)間和交通成本。另一方面，隨著居住人群的增多，配套商業(yè)將會(huì)得到穩(wěn)定發(fā)展，租賃客群的流量可以有效刺激偏遠(yuǎn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)。

　　綜上所述，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化是落實(shí)住房租賃政策的必然趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)化有利于對(duì)住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，有助于通過(guò)整合不同市場(chǎng)參與者的資源，形成利益共同體，構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)健的住房租賃發(fā)展模式。專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力，有助于西安市人才改進(jìn)政策，改善住房租賃市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)差、保障不足的問(wèn)題。金融化幫助專業(yè)機(jī)構(gòu)獲得低成本資金，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高回報(bào)率。相信未來(lái)隨著政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、金融環(huán)境的逐步完善，住房租賃行業(yè)將有更為廣闊的發(fā)展空間，滿足更多群眾美好生活的需要。

　　鼓勵(lì)高校利用自有土地建設(shè)人才租賃住房的建議

　　方明

　　全國(guó)政協(xié)委員

　　省政協(xié)常委

　　西安財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)

　　隨著國(guó)家“雙一流”建設(shè)的全面開(kāi)展和逐步深化，全國(guó)各高校都高度重視人才引進(jìn)、培育和穩(wěn)定工作，許多地區(qū)和高校為提升本地區(qū)和學(xué)校的排名，采取各種政策措施“搶人”“挖人”，使人才競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻。陜西地處西部，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，與東部和南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份相比待遇偏低、辦學(xué)經(jīng)費(fèi)短缺，人才引進(jìn)困難，人才流失現(xiàn)象突出。同時(shí)，由于國(guó)家住房制度由福利性分房政策改為貨幣化、商品化購(gòu)買住房政策，近十幾年來(lái)，陜西高?；旧蠜](méi)有在校內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用房等福利性住房。面對(duì)市場(chǎng)高價(jià)商品房，引進(jìn)的人才和青年教師購(gòu)買住房壓力巨大，進(jìn)一步加大了陜西高校人才引進(jìn)的難度，加劇了人才流失狀況，大幅增加了高校為引進(jìn)人才的安家費(fèi)，使高校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)更趨緊張，嚴(yán)重制約了陜西高校的發(fā)展。

　　“十九大”報(bào)告確立了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，提出了“多主體供給、多渠道保障、購(gòu)租并舉”的三條重要舉措，為我國(guó)住房制度改革指明了方向。2021年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和2021年國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中，明確了因地制宜、多策并舉，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房的意見(jiàn)。在2020年召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好新市民、青年人等住房困難群體的住房問(wèn)題。

　　為加快“雙一流”建設(shè)，加大人才引進(jìn)力度，廣東省出臺(tái)了支持高校利用自有土地建設(shè)人才公寓的政策，山東省也發(fā)文支持企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)人才公寓。近年來(lái)，為解決住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體單一、數(shù)量缺口大的矛盾，西安市住建局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《西安市單位自建共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施細(xì)則(試行)》，允許在符合城市規(guī)劃的前提下，使用自有劃撥土地建設(shè)保障性住房。然而，在實(shí)際操作過(guò)程中涉及建設(shè)工程規(guī)劃、報(bào)建、用地等問(wèn)題，政策實(shí)施起來(lái)難度大，限制很多，進(jìn)展十分緩慢，高校尚未有成功申報(bào)的案例。

　　本世紀(jì)初我省各高校為適應(yīng)國(guó)家高等教育合并擴(kuò)招及高等教育發(fā)展的需要，都征地建設(shè)了新校區(qū)，有相應(yīng)的自有存量土地，為引進(jìn)和留住人才，加快推進(jìn)“雙一流”建設(shè)，貫徹落實(shí)中央和國(guó)家住房制度改革政策，各高校利用自有土地建設(shè)人才租賃住房的意愿非常強(qiáng)烈。建議政府進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)配套政策，采取有效措施，積極推進(jìn)高校人才租賃住房建設(shè)盡快落地實(shí)施，既落實(shí)“多主體供給、多渠道保障、購(gòu)租并舉”的政策導(dǎo)向，解決我省住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、制度措施不完善等問(wèn)題，對(duì)我省租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展起到積極推動(dòng)作用;又能有效解決高校青年教師住房難題，通過(guò)高校自我消化緩解我省特別是西安市租賃房源短缺和住房市場(chǎng)的壓力，平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)和房租，進(jìn)一步形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，從而為加快我省高校追趕超越中東部地區(qū)高校的步伐，加快“雙一流”建設(shè)，提升綜合配套保障能力，為引進(jìn)和留住人才創(chuàng)造條件，有效緩解東西部地區(qū)高等教育發(fā)展區(qū)域不平衡的矛盾。

　　政府應(yīng)盡快建立完善公租房維修基金制度

　　李玲燕

　　專家學(xué)者代表

　　西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院教授

　　陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

　　2019年，依據(jù)財(cái)政部、住建部聯(lián)合印發(fā)的《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》(財(cái)資〔2018〕106號(hào))，結(jié)合我省實(shí)際情況，省財(cái)政廳、住建廳制定了《陜西省公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》(陜財(cái)辦資〔2019〕179號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)，初步建立了我省公租房資產(chǎn)管理制度。

　　問(wèn)題：公租房后期維護(hù)以及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)無(wú)明確來(lái)源

　　近年來(lái)，省委、省政府積極探索和建立城鎮(zhèn)住房保障制度，大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)，累計(jì)開(kāi)工建設(shè)公租房約88萬(wàn)套，住房保障覆蓋率達(dá)到約11%，遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，有效改善了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件，促進(jìn)解決“新市民”住房困難問(wèn)題。

　　但省財(cái)政廳、住建廳制定的《暫行辦法》僅對(duì)公租房資產(chǎn)的配置、使用、處置、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)報(bào)告、監(jiān)督管理做了框架性要求，有關(guān)公租房后期維護(hù)以及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用沒(méi)有明確制度。在建設(shè)階段，各級(jí)政府均能安排專項(xiàng)財(cái)政資金支持公租房建設(shè);在管理階段，均未將后期維護(hù)及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。按照住建部2012年第11號(hào)令《公共租賃住房管理辦法》第24條規(guī)定，公租房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要通過(guò)租金收入及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施租金收入解決，不足部分由財(cái)政預(yù)算安排解決。這一規(guī)定并未明確要求按年度編制公租房維修預(yù)算，也未涉及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)費(fèi)。2020年4月，漢中市城固縣建立了公共租賃住房維修資金歸集制度，其他市縣仍處于探索階段。按照普通商品住宅大修基金歸集比例2%計(jì)算，全省公租房維修資金約為26億元，缺口較大。

　　建議：建立健全城鎮(zhèn)公租房維修資金籌集、使用和監(jiān)督管理

　　一是探索公租房維修基金籌集渠道。公租房主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況建立公租房維修資金制度，積極探索維修資金來(lái)源，可通過(guò)建立資金池、嚴(yán)控租售比等方式，暢通公租房維修資金供給渠道，并加強(qiáng)對(duì)非住宅資產(chǎn)管理，避免閑置浪費(fèi)，在發(fā)揮好公共管理和服務(wù)作用的同時(shí)，所有收益用于后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理及維修，確保資金持續(xù)供給，促進(jìn)公租房運(yùn)營(yíng)維護(hù)進(jìn)入良性軌道。

　　二是嚴(yán)控公租房維修資金使用審批。公租房主管部門聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門，建立公租房維修項(xiàng)目申報(bào)、審核、預(yù)算編制、細(xì)化、調(diào)整、績(jī)效評(píng)價(jià)等全過(guò)程使用方案，嚴(yán)格把控維修資金使用審批，建立資金使用“三級(jí)審核”制度(即經(jīng)辦人員受理、部門領(lǐng)導(dǎo)初審、分管領(lǐng)導(dǎo)終審)，審核通過(guò)后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。

　　三是加快建立維修資金監(jiān)督管理機(jī)制。規(guī)范維修資金管理方式，公租房主管部門負(fù)責(zé)管理維修資金，每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)維修資金賬目并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。建立多部門聯(lián)合工作機(jī)制，明確各部門職責(zé)分工與任務(wù)要求，健全信息溝通、政策協(xié)調(diào)和工作協(xié)同機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)維修資金的全過(guò)程監(jiān)督管理。

　　發(fā)展穩(wěn)定長(zhǎng)期租賃關(guān)系推動(dòng)我省租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地

　　趙力強(qiáng)

　　代表九三學(xué)社陜西省委員會(huì)

　　省政協(xié)常委、副秘書長(zhǎng)

　　九三學(xué)社陜西省委會(huì)專職副主委

　　《2021新一線城市居住報(bào)告》顯示，對(duì)待“房租不買”的態(tài)度有趨多趨強(qiáng)的勢(shì)頭。調(diào)查顯示，有40.73%的90后可以接受長(zhǎng)期租房不買房，而70后接受比例僅26.69%。當(dāng)前，租購(gòu)不同權(quán)導(dǎo)致的居住權(quán)益差異、租客權(quán)益難以保障、維權(quán)渠道不夠順暢等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，仍然是制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的的重要因素。

　　一、我省租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地存在的問(wèn)題

　　(一)租賃市場(chǎng)秩序亟待規(guī)范

　　租賃行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，一些房產(chǎn)中介公司采取“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂，租房者繳納租金后被驅(qū)逐等情況時(shí)有發(fā)生;部分企業(yè)大量囤積房源、聯(lián)合哄抬租金，擾亂市場(chǎng)秩序。

　　(二)房源供應(yīng)與市場(chǎng)需求失衡

　　調(diào)研顯示，近年來(lái)我省新建商品住宅戶型多數(shù)偏大，而小戶型相對(duì)較多的舊小區(qū)、城中村由于改造拆遷正在減少。中高端住宅供應(yīng)多，小戶型住宅和普通住宅供應(yīng)不足，客觀上造成租賃市場(chǎng)內(nèi)房源供應(yīng)與市場(chǎng)需求失衡。

　　(三)租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定

　　以西安為例，作為新一線城市和國(guó)家中心城市，吸納大量外地人口，中低價(jià)位住房供不應(yīng)求，普通住房租金易上漲。且簽訂合同時(shí)多為制式合同，缺乏對(duì)租金變更和收回房屋的義務(wù)性規(guī)定和責(zé)任性規(guī)定，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。

　　(四)租房購(gòu)房公共服務(wù)存在較大差異

　　租戶在享受公共資源尤其是子女教育權(quán)利、社會(huì)福利等方面，仍與房主存在明顯差異，特別是保障低齡子女就近入學(xué)的問(wèn)題比較突出。

　　二、推動(dòng)我省租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地的建議

　　(一)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加強(qiáng)中介平臺(tái)監(jiān)管

　　積極學(xué)習(xí)借鑒先行試點(diǎn)城市如廣州等地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)區(qū)位、配套、人口、需求來(lái)發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)。加快完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)中介作為連接房源與租客的平臺(tái)，要加強(qiáng)監(jiān)管，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻。充分利用平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、平臺(tái)效應(yīng)和鎖定效應(yīng)，發(fā)揮中介平臺(tái)擁有房源信息和租客意向信息雙向信息的優(yōu)勢(shì)，除提供用戶基礎(chǔ)服務(wù)外，提高平臺(tái)的資源整合能力，滿足個(gè)性化需求。

　　(二)加大房源有效供給，更好滿足多元需求

　　持續(xù)加大房源有效供給，加大保障房和普通住宅建設(shè)，抑制高端住宅，保障基本需求，并向新市民群體傾斜。將土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目申報(bào)，戶型以80平方米以下中小戶型為主。大力發(fā)展公租房項(xiàng)目，根據(jù)其建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，在立項(xiàng)時(shí)注意與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程相結(jié)合，盡量將公租房項(xiàng)目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場(chǎng)需求旺盛的區(qū)域。

　　(三)建立合理租金機(jī)制，形成穩(wěn)定租賃關(guān)系

　　合理確定租金，推動(dòng)建立公開(kāi)透明的租金變動(dòng)約束機(jī)制，如以房屋的租期和位置為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置租金上下浮動(dòng)百分比，租金變動(dòng)時(shí)參照同時(shí)期同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格確定，并在合同簽訂時(shí)明確規(guī)定房東的變更租金提前通知義務(wù)和租客的退租提前通知義務(wù)。支持長(zhǎng)期租賃，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低長(zhǎng)期租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，與租戶建立穩(wěn)定長(zhǎng)期的租賃合作關(guān)系。

　　(四)以西安為試點(diǎn)城市，逐步推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)

　　前期，重點(diǎn)保護(hù)承租人基本權(quán)益，強(qiáng)化治理房租隨意變更、無(wú)法入住租賃房屋等亂象。條件成熟后，逐步縮小租購(gòu)之間權(quán)益差，著重賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，可先以西安為試點(diǎn)，結(jié)合促進(jìn)落戶的大政策，使承租人子女同等享受就近上學(xué)的權(quán)利。

　　讓“西漂”青年別再經(jīng)歷“半年一搬家”的痛苦

　　李杰

　　租戶代表

　　陜建集團(tuán)公司職工

　　我是陜西建工第一集團(tuán)第七公司的職工李杰，現(xiàn)在在西安國(guó)際足球中心項(xiàng)目擔(dān)任項(xiàng)目工長(zhǎng)一職，在西安工作兩年來(lái)，已經(jīng)搬過(guò)四次房子。

　　我是2019年畢業(yè)的，2月份畢業(yè)實(shí)習(xí)那會(huì)，面臨的第一件事情就是租房。一開(kāi)始想到的是住在交通方便、房屋質(zhì)量高的地方。第一次租房，沒(méi)什么經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)就一個(gè)小區(qū)一個(gè)小區(qū)的跑，找小區(qū)門口的小廣告，打電話聯(lián)系房東。由于剛畢業(yè)收入低且不固定，被高昂的租金嚇退，最終是只能選擇了比較偏僻的回遷房。

　　還記得剛住進(jìn)去那會(huì)兒，一棟樓就亮3、5戶燈，我舍友開(kāi)玩笑的說(shuō)“幸虧咱倆是男生，這要放倆小女生，不得魂嚇出來(lái)”。但好在房間是個(gè)兩室一廳的新房，一月1600，按照西安的標(biāo)準(zhǔn)算挺便宜的，最后就跟房東簽訂了半年合同。慢慢的這邊繁華起來(lái)，剛想著什么都方便了，但合同到期，房東找上門來(lái)，要想續(xù)簽合同，房租2600，看著熟人的份上，一月2500。無(wú)奈之舉，最終選擇還是重新找房。

　　聽(tīng)朋友說(shuō)西安“南窯頭”城中村，年輕人的落腳地，房租不貴，交通發(fā)達(dá)，感覺(jué)還不錯(cuò)，就過(guò)去看房，還記得一進(jìn)樓道，一股酸臭味撲面而來(lái)，就像是剩菜放了幾個(gè)月的味道，樓道衛(wèi)生只能用臟亂差來(lái)形容，我皺著眉頭看完了房。最終還是被現(xiàn)實(shí)打敗，房費(fèi)便宜，交通發(fā)達(dá)，6層，也就是頂層，一月800、商用水電，還可以押一付一，合同1年起租，住不滿一年押金不退。當(dāng)時(shí)想著押一付一壓力小，不用直接付半年房費(fèi)。但真正住進(jìn)去之后，我的心拔涼拔涼的，我在頂層住著，冬冷夏熱，當(dāng)時(shí)對(duì)這個(gè)商用水電沒(méi)有概念，一度電2塊錢，一開(kāi)始第一個(gè)月，一直開(kāi)著空調(diào)，至今我還記得當(dāng)月交房費(fèi)水電費(fèi)的心情，房費(fèi)800，水電費(fèi)746。水電費(fèi)和房費(fèi)幾乎持平，頓時(shí)很是無(wú)語(yǔ)……

　　緊接著后面的屋面漏水,空調(diào)換氣管口漏水,衛(wèi)生間水壓不足,反映給房東,也不給解決問(wèn)題。記憶猶新的是2019年8月-12月,從夏天到冬天,從小風(fēng)扇到電褥子,空調(diào)遙控器是沒(méi)敢挨一下,最終被漏水打敗,我那被子潮濕的都不像樣了。迫不得已搬家，臨走前好話說(shuō)盡,押金也沒(méi)給我退。后來(lái)，還是在另一個(gè)街道找了個(gè)5層入住,住了兩個(gè)月。

　　2020年過(guò)完年,想著新年新氣象,今年好好干,來(lái)年工資翻一番?？缮咸煊趾臀议_(kāi)了個(gè)玩笑,疫情大爆發(fā),我在南窯頭社區(qū)被困了整整3個(gè)多月沒(méi)出門,房費(fèi)都是好說(shuō)歹說(shuō)欠了又欠。4月復(fù)工了,公司倒閉了,當(dāng)時(shí)還沒(méi)來(lái)“陜建”這個(gè)大家庭,很無(wú)助和絕望。后面家里人在北郊找了個(gè)工作,因?yàn)樯习嗟胤诫x住處太遠(yuǎn),又得搬房子。來(lái)到陜建后，現(xiàn)在吃住都在項(xiàng)目上，公司為大家提供了住宿，就和上學(xué)時(shí)候一樣，大家吃住都在一起的集體宿舍，這也算是解決了我兩年來(lái)的租房辛酸史。

　　以上，總結(jié)起來(lái)有以下問(wèn)題：一是大部分租賃房屋只能一年起租，對(duì)于工作不穩(wěn)定的群體生活來(lái)說(shuō)并不合適;二是租賃大環(huán)境較差，房屋質(zhì)量得不到保障，商業(yè)水電費(fèi)讓租房壓力劇增;三是房東缺乏監(jiān)管，亂漲租金的情況普遍存在。

　　此心安處是吾家。對(duì)于“西漂”的我們來(lái)說(shuō)，誰(shuí)都逃不開(kāi)的重要環(huán)節(jié)——租房，隨之而來(lái)的，黑中介、不良房東、奇葩合租室友、水漲船高的房租……每一個(gè)詞的背后，都寫著生活的不易和初來(lái)乍到租房的艱辛。希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)整治好租賃市場(chǎng)，希望西安這座城市能夠越來(lái)越好，讓所有“西漂”青年能留下來(lái)安心工作，融入城市。

　　讓符合條件的承租農(nóng)民工子女更好享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益

　　謝基波

　　租戶代表

　　陜西奧翔勞務(wù)公司職工

　　我是一個(gè)從陜南大山走出來(lái)的農(nóng)民工，在西安這座大都市中已經(jīng)奔波了15個(gè)年頭，雖然不是本地人，但是這些年見(jiàn)證了這座城市的飛速發(fā)展，也對(duì)這座城市有了深深的情感。

　　從2005年開(kāi)始，我一直在西安城中村租房，慢慢組建了家庭也有了自己的孩子。大城市的生活并不容易，我一個(gè)人打工的收入很難支撐一家三口在西安的生活。2014年，在無(wú)奈與不舍中，我不得不把老婆孩子送回了老家，留自己一個(gè)人在西安打拼，平時(shí)工作的時(shí)候還好，但每逢過(guò)節(jié)或者孩子說(shuō)“爸爸我想你了”的時(shí)候，眼淚就不由自主的落下。

　　這兩年，隨著西安發(fā)展越來(lái)越好，我慢慢萌生了在這里扎根的想法。2021年，把老婆孩子接到身邊后，我又開(kāi)始租房了，但新的問(wèn)題也隨之而來(lái)，孩子上學(xué)問(wèn)題難以解決?，F(xiàn)在的學(xué)?；径际怯姓猩秶模覀冞@些沒(méi)有本地戶口的上學(xué)就要憑運(yùn)氣了，小學(xué)一年級(jí)還算好，只要符合學(xué)校的招生政策和資料準(zhǔn)備齊全，最基本能保證有一個(gè)學(xué)位。但是像我們這樣一個(gè)家庭有兩個(gè)孩子，且一個(gè)孩子已經(jīng)三年級(jí)的家庭，想要讓孩子穩(wěn)定上學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)到同一所學(xué)校，就只能憑運(yùn)氣了。

　　從開(kāi)始給孩子登記學(xué)校一直到學(xué)校錄與不錄的這段時(shí)間，我和孩子他媽都非常煎熬，晚上睡覺(jué)都在想著孩子上學(xué)的事，會(huì)想很多：比如兩個(gè)孩子分不到一個(gè)學(xué)校接送怎么辦?學(xué)校只錄取一個(gè)還有一個(gè)上不了咋辦?是繼續(xù)回老家呢，還是找人托托關(guān)系?……這個(gè)問(wèn)題的病根還在戶口上,如果我的戶口在這個(gè)學(xué)校的招生范圍內(nèi)，學(xué)校怎么都會(huì)保證你的學(xué)位，哪怕是插班生。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)，子女就近享受平等教育是我們這些底層農(nóng)民工一個(gè)心病。很多如我這樣的外來(lái)務(wù)工人員，在這座城市工作了很多年，也為這座城市默默奉獻(xiàn)了很多年，我們也希望像城里人一樣，忙碌一天，能回到有家人的房子哪怕是租的房子里，與家人一起愉悅的生活，孩子也可以安心上學(xué)，不用和我一起到處奔波、勞碌。

　　(攝影：各界導(dǎo)報(bào)記者 杜靜波)