一線城市二手房交易超新房，市場購買力和裝修需求很大

　　西安老房裝修市場產(chǎn)值或達(dá)980億，但裝修公司“不熱情”消費(fèi)者也“不買賬”

　　隨著北上廣等一線城市新樓盤開發(fā)的逐步減少，新房成交量在縮減，存量房、二手房儼然已成為當(dāng)下市場交易的主力，據(jù)了解，北京的舊房翻新占市場總量的80%以上。從西安市2018年二手房掛牌交易情況來看，共計(jì)成交54932套，與2017年相比上漲1.55%。對比近3年西安市二手房交易數(shù)量，二手房市場交易不斷上升，給裝修行業(yè)也帶來了一些機(jī)遇。

　　裝修作為房地產(chǎn)市場的下游領(lǐng)域，隨著二手房交易的增加，市場上有舊房改造需求的人數(shù)也在不斷增加，按理說從事老房裝修服務(wù)的裝修公司也不在少數(shù)，但記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，西安市成規(guī)模主做老房翻新服務(wù)的裝修公司幾乎沒有，即便是有此服務(wù)的裝修公司也是主推新房裝修服務(wù)，很少以老房翻新為營銷賣點(diǎn)。就連在北京主做老房翻新的“盯客快裝”，自2017年進(jìn)入西安市場，主攻老房業(yè)務(wù)半年多就退出西安市場。老房翻新在西安地區(qū)似乎“水土不服”。

　　我國二手房交易突破兩千萬套

　　老房裝修業(yè)態(tài)保持上升趨勢

　　關(guān)于老房裝修問題，北京今朝裝飾在2018年專門對自己十年來所有服務(wù)過的老房業(yè)主畫像，并在北京發(fā)布了《老房裝修十年大數(shù)據(jù)及用戶畫像》。2008年今朝裝飾首次踏入老房裝修領(lǐng)域服務(wù)的家庭總戶數(shù)為1230戶，截至2017年，這一數(shù)字已經(jīng)累計(jì)達(dá)44592戶。過去十年，老房裝修業(yè)態(tài)以12%的增長率保持上升，這種上升并非一家企業(yè)的偶然，而是整個(gè)市場的發(fā)展導(dǎo)向。

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年我國二手房市場累計(jì)交易額已達(dá)30.33萬億元，交易總套數(shù)為2391萬套。尤其是過去5年，中國二手房交易體量更是實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。而西安二手房市場2018年共計(jì)成交54932套，同比2017年上漲1.55%。

　　一線城市率先進(jìn)入二手房時(shí)代

　　家居購買力家裝需求量依然很大

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)過了增量時(shí)代的擴(kuò)張與發(fā)展，身居一線的城市將率先進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代。據(jù)了解，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%，已經(jīng)進(jìn)入二手房時(shí)代。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。由此可以看出，全國很多城市正在逐步進(jìn)入二手房時(shí)代，二手房將成為很多人的購房首選。

　　愛空間裝飾總經(jīng)理吳洪國表示，二手房交易量的增長，傳導(dǎo)給家裝市場則表現(xiàn)為二手房裝修需求的增長。購買二手房各家都會進(jìn)行全裝或者局裝，雖然二手房交易的數(shù)據(jù)一定程度上不能完全代表老房翻新需求量，但至少給下游的家居、家裝市場傳遞出了一個(gè)信號，就是市場的購買力和裝修需求依然很大，家裝市場可以發(fā)揮的空間仍舊很大，尤其是在全裝修政策出臺后，這個(gè)數(shù)字恰恰給了家居從業(yè)者更多的希望。

　　西安48.7%的房子房齡超9年

　　房屋裝修3-5年廚衛(wèi)問題最多

　　前不久，西安市住建局對全市的商品房、企事業(yè)單位集資房、房改房、各類保障房、政府直管公房摸底得出數(shù)據(jù)：西安住宅總量已超過405萬套。這些住宅量按照住宅建設(shè)年代分類，1990年以前的房屋占比6.5%;1991-2000年之間的占比13.8%;2001-2010年占比28.4%;2010年以后的占比51.3%。從2010年以后，西安房屋建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

　　若按建設(shè)年代分類，2010年以前的房子占比為48.7%，2010年以前的住宅房齡至今至少超過9年時(shí)間，1990年以前的至今更有近30年歷史，這些房子在居住上或多或少會有缺陷需要重新裝修。

　　北京今朝裝飾西安分公司總經(jīng)理呂緒維表示，房子裝修3-5年后，出現(xiàn)問題最多的是廚房、衛(wèi)生間。因?yàn)閺N房、衛(wèi)生間管線最多、生活損耗最大、使用場景最復(fù)雜，同時(shí)其裝修過程工序也是最復(fù)雜的，幾乎涵蓋整裝裝修的全部工序。同時(shí)家中的門也是使用相對頻繁，這些地方在3-5年中不同程度會出現(xiàn)一些問題。

　　房子10年就應(yīng)該進(jìn)行翻新

　　西安老房翻新市場產(chǎn)值或達(dá)980億

　　房屋3-5年會不同程度出現(xiàn)小問題，那么一個(gè)房子究竟居住多長時(shí)間就要進(jìn)行全部或者局部翻新?“這個(gè)沒有時(shí)間規(guī)定，每戶房屋裝修程度都不同。這個(gè)翻新需要結(jié)合業(yè)主上次裝修時(shí)間、施工工藝、產(chǎn)品材料以及審美變化來決定。”呂緒維介紹，“若當(dāng)初在家居設(shè)計(jì)上比較潮流，5-6年就是一個(gè)審美更替，可以考慮局部翻新;若當(dāng)初資金緊張裝修簡單，隨著生活水平提升可以3-5年不斷擴(kuò)充提升;如果當(dāng)初施工品質(zhì)差可能5年就要重裝。”

　　呂緒維表示，根據(jù)中國人的使用和消費(fèi)習(xí)慣，家居裝修屬于低頻次消費(fèi)，多數(shù)人一輩子也就裝2-3個(gè)房子。一個(gè)房子使用10年，不論從功能、舒適程度還是生活品質(zhì)都需要提升，因此10年就可以適當(dāng)進(jìn)行全面或者局部調(diào)整。

　　試想，按現(xiàn)在西安市405萬套住房的48.7%，每戶5萬元平均翻新費(fèi)用計(jì)算，西安市老房翻新的市場產(chǎn)值將有986億之多。這個(gè)數(shù)字也只是西安市主城區(qū)商品房，尚不包含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量，以及西咸新區(qū)的各類房源總量。如果全部算上，數(shù)字還要大很多，足可見老房翻新有著巨大的市場發(fā)展空間。

　　西安毛坯房市場存量較大

　　裝修公司對老房翻新“不熱情”

　　老房裝修可挖掘的市場巨大，在北京，2017年老房裝修就已占比整個(gè)裝修市場的83%，甚至還有不少裝修公司主做老房裝修業(yè)務(wù)。但在西安卻沒有一個(gè)裝修公司將自己定位到專門的老房裝修領(lǐng)域。一些本地知名裝修公司即便有局部翻新和二手房翻新業(yè)務(wù)，也不會刻意在營銷上推廣老房翻新業(yè)務(wù)，以至于很多消費(fèi)者不清楚。呂緒維反映，西安市場從事老房裝修的裝修公司不到15%。

　　在北京一度發(fā)展較好的專門從事老房翻新服務(wù)的“盯客快裝”，自2017年來西安后約半年時(shí)間也宣布退出。盯客快裝負(fù)責(zé)人薛先生表示，西安人翻新的觀念比較難改變，大家可以接受花十幾萬甚至幾十萬付首付買新房，而不愿意在舊房上花錢。“最主要原因，相對于北上廣而言，西安當(dāng)下的毛坯房存量依舊很大，在毛坯房領(lǐng)域裝修公司還有著比較大的生存空間，因此對老房翻新并沒有表現(xiàn)出過多熱情。”

　　>>各方聲音

　　西安老房裝修市場需求大，為何裝修公司不愿做?

　　施工難度大、周期長

　　花費(fèi)高于新房消費(fèi)者觀念難轉(zhuǎn)變

　　早在2016年記者就曾針對老房裝修市場做過調(diào)查，采訪過30位市民，有翻新需求的占比高達(dá)73%。隨著二手房交易的提升，有“舊貌換新顏”需求的消費(fèi)者還在逐年遞增，但是有此服務(wù)的裝修公司卻并沒有明顯增長，甚至從2016年至今仍未出現(xiàn)以“老房翻新”為定位的專門公司。為此記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們從以下幾個(gè)方面詳細(xì)做了解答。

　　裝修公司：時(shí)間長、難度大、要求高、容易扯皮不如新房業(yè)務(wù)來得快

　　居泰隆裝飾副總經(jīng)理李強(qiáng)表示，裝修公司不愿意做老房翻新的主要原因有四點(diǎn)：1. 老房裝修牽扯成品保護(hù)、搬運(yùn)費(fèi)、垃圾清理費(fèi)太麻煩;2. 老房裝修對施工工藝以及工人技術(shù)要求太高，難度大;3.老房翻新工費(fèi)高、耗時(shí)長不劃算;4.老房翻新售后界定容易扯皮。

　　老房與新房不同，施工期間也不能影響其他人正常生活，同樣程度的裝修，老房的施工時(shí)間比新房至少會多15天左右;老房的結(jié)構(gòu)也比較復(fù)雜，砸多了，砸少了都會影響下一個(gè)工序甚至?xí)谐镀ぐl(fā)生，因此對裝修公司施工人員水平要求高。對于裝修公司而言，耗費(fèi)如此多時(shí)間精力做老房，不如多開發(fā)新房裝修業(yè)務(wù)來得更快。

　　消費(fèi)者：老房翻新價(jià)格高于新房很難理解和接受

　　“老房翻新價(jià)格高于新房，很多消費(fèi)者不理解。以刷墻為例，新房程序簡單，而老房則要先搬運(yùn)家具、成品保護(hù)、鏟掉原墻皮，運(yùn)垃圾、處理問題墻體，然后才能按照正常流程施工，這些方面的費(fèi)用很多消費(fèi)者不理解。消費(fèi)者潛意識中總認(rèn)為簡單翻新一下應(yīng)該很便宜，作為裝修公司需要花費(fèi)大量時(shí)間解釋，可能最終還不能被信任。”大唐壹品裝飾總經(jīng)理袁博介紹。

　　呂緒維表示，老房翻新費(fèi)用高也讓不少消費(fèi)者難以接受，以100㎡的房子計(jì)算，如果新房進(jìn)行簡單的基礎(chǔ)裝修，費(fèi)用為5萬元，老房翻新的費(fèi)用則是6萬元，多出來的1萬元主要在于結(jié)構(gòu)拆改、垃圾搬運(yùn)和成品保護(hù)。由于老房裝修施工復(fù)雜，工費(fèi)也會比新房裝修高出20%-30%。

　　除此之外，消費(fèi)者對老房裝修要求也會更高，消費(fèi)者想要進(jìn)行老房翻新就是希望可以改善生活品質(zhì)，因此對翻新的要求會更多，如果裝修公司自身能力有限，沒有雄厚的設(shè)計(jì)、施工實(shí)力，也不敢輕易嘗試?yán)戏糠拢瑩?dān)心把自己“做死”。

　　市場趨勢：當(dāng)新房價(jià)格漲到一定高點(diǎn) 老房翻新或是裝修公司未來出路

　　房價(jià)也是制約老房翻新業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)客觀因素，袁博表示，前幾年西安市房價(jià)相對一線城市而言的確較低，北上廣等地花百萬元可能連房屋首付都不夠，但是西安百萬都可以全款買房。當(dāng)新房的房價(jià)達(dá)到一定的高點(diǎn)，對于消費(fèi)者來說買房不易，需要進(jìn)行改善居住條件時(shí)就會從翻新入手。反之，如果房價(jià)相對較低，裝修花費(fèi)的錢若跟首付款相差無幾，不少人會將眼光放在新房投資上。

　　隨著這兩年西安房價(jià)的上漲，新房首付比例不斷提升，用二手房翻新的錢投資新房，顯然已經(jīng)不太實(shí)際，而且西安二手房交易也在逐年提升，加之，全裝修政策的到來，老房翻新或許是裝修公司未來轉(zhuǎn)型的出路。 記者 千朋茹 郭全良