8月10日下午，省政協(xié)召開“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會。當天上午，西安市委第八巡察組在西安市雁塔區(qū)心晴雅苑小區(qū)召開業(yè)主座談會，就改進西安城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)聽取意見建議。

　　從省政協(xié)月度協(xié)商會上參會人員的發(fā)言和業(yè)主座談會上業(yè)主們反映的情況來看，開發(fā)商遺留問題和共有收益被侵占，已成為嚴重影響城市居民小區(qū)住戶幸福感的重要原因。省政協(xié)社會和法制委員會的情況說明中說：“據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，在比較突出的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題，這也是老舊小區(qū)管理難度大的深層次原因。”

　　業(yè)主座談會上，業(yè)主們反映的因開發(fā)商遺留問題帶來的影響主要體現(xiàn)在業(yè)主大會成立難、業(yè)委會選舉難上。一些開發(fā)商擔心成立業(yè)委會后之前存在的問題會被揭露，不提供應(yīng)提供的資料、業(yè)主大會成立費用，導(dǎo)致業(yè)主大會籌備組難于獲取業(yè)主名冊、物業(yè)管理區(qū)域劃分證明等成立業(yè)主大會必需的資料。

　　總結(jié)起來，開發(fā)商遺留問題帶來的問題主要有：1、房屋質(zhì)量問題多，不經(jīng)竣工驗收就交房，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾;2、私改規(guī)劃、私自加蓋，違法違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致后續(xù)一些列問題包括辦證難;3、不按規(guī)定招標前期物業(yè)而是自己指定甚至自己成立公司自管，在小區(qū)里搞“家天下”;4、不履行法定責(zé)任，不提供資料、籌備費用，給業(yè)主們成立業(yè)主大會設(shè)置重重障礙等等。

　　而這些問題背后，或多或少都存在政府相關(guān)職能部門工作不到位等情況。

　　心晴雅苑業(yè)委會主任周洪斌是8月10日上午業(yè)主座談會參與業(yè)主的召集者。她說，當前大多數(shù)小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保護困難，公共設(shè)施后續(xù)修繕資金匱乏。由于小區(qū)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)登記不完善，不少開發(fā)商、物業(yè)公司對此刻意隱瞞或者混淆，以便漁利。據(jù)她了解，絕大多數(shù)商品住宅小區(qū)的共有收益被非法侵占。業(yè)主們也反映，業(yè)主對小區(qū)共有財產(chǎn)不清楚，導(dǎo)致大量的小區(qū)財產(chǎn)和利用其進行的經(jīng)營性收入被開發(fā)商和前期物業(yè)非法侵占，建議不動產(chǎn)登記中心將小區(qū)共有物權(quán)登記在業(yè)主大會名下;建議出臺具體實施辦法，將已成立業(yè)主大會的小區(qū)共有收入進入業(yè)主共有賬戶;未成立業(yè)主大會的小區(qū)，共有收入單獨列賬，定期公示，支出必須經(jīng)過業(yè)主同意。周洪斌說，很多小區(qū)都20年了，公共設(shè)施面臨維修和更新，當用完大修基金后，小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)收益就是小區(qū)公共設(shè)施的“救命錢”，難以想象屆時這些“救命錢”不在業(yè)主手中的尷尬境地和各級政府面臨的壓力。“心晴雅苑共236戶，建筑面積38000平方米，2011年成立業(yè)委會，至今已拿回共有收益200多萬。擁有數(shù)千戶業(yè)主的大小區(qū)共有收益會有多少?”

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哪些產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有？

專家何志恒介紹，居民小區(qū)內(nèi)的建筑可分為三類：

　　1、專屬建筑部分。即業(yè)主自己買的房子，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

　　2、配套公建部分。包括人防、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)用房等帶有社會福利性質(zhì)建筑，屬于配套公建，由相關(guān)政府部門來管。如人防工程，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有，并非歸開發(fā)商或者全體業(yè)主所有。不過，人防法中有個規(guī)定，誰投資誰受益。

　　3、配套共建部分。包括供水供電設(shè)施、設(shè)備間、電梯間、物業(yè)管理用房等，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。車庫也屬于此類。但物權(quán)法規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)車庫車位的產(chǎn)權(quán)問題，有合同的按合同約定。利用人防工程建設(shè)的停車位，產(chǎn)權(quán)依然歸國家所有。

　　哪些收入屬于業(yè)主共有收益?何志恒表示，共有收益是指利用共有場地和共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的經(jīng)營性收入。具體比如利用共有場地收取擺攤設(shè)點費、利用共有場地建設(shè)通信機房，利用電梯轎廂發(fā)布經(jīng)營性廣告等。利用歸全體業(yè)主所有的場地和道路收取停車費。收取的停車費中包含了兩部分費用，一是場地占用費，這部分應(yīng)該歸全體業(yè)主所有;二是服務(wù)費，這部分歸提供服務(wù)的物業(yè)公司所有。但事實上，很多小區(qū)收取的停車費全部被物業(yè)公司拿走，場地占用費并沒有給業(yè)主。記者 馬虎振