近期，長租公寓“遇冷”“爆雷”頻繁出現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓在2018年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，拉動了一、二線城市房租飛漲。隨著各地的調(diào)控政策出臺，今年以來不少長租公寓運營商資金鏈斷裂，頻繁出現(xiàn)“爆雷”。但記者走訪西安市場發(fā)現(xiàn)，長租公寓市場雖有洗牌，但品牌公寓出租率仍在90%以上，發(fā)展?jié)摿α己谩?/p>

　　全國不斷有長租公寓企業(yè)爆雷事件發(fā)生

　　從長租公寓近幾年的發(fā)展來看，2016-2018年是長租公寓高速發(fā)展的幾年。政策紅利不斷釋放，各類企業(yè)集中進軍長租公寓市場。從2017-2018年來看，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。

　　除了傳統(tǒng)租賃運營商在瘋狂擴張，大型房企也涉足長租公寓。經(jīng)過前幾年的運營，企業(yè)盲目進入和規(guī)模擴張所帶來的問題逐漸暴發(fā)，從而出現(xiàn)了去年至今年，不斷有長租公寓企業(yè)爆雷的事件發(fā)生，南京、成都、合肥、杭州等地的一些房東和租客的就發(fā)出了“別讓樂伽公寓跑了”的呼聲。

　　世聯(lián)紅璞公寓西安公司總經(jīng)理毛占峰認為，行業(yè)初期準入門檻低，有一些企業(yè)盲目投入，無法實現(xiàn)良性運營。但是租賃行業(yè)還是剛需為主，租金的彈性空間有限，如果短期現(xiàn)金流實力欠缺，就會出現(xiàn)爆倉的事件。

　　西安核桃公寓創(chuàng)始人鄭占錄認為，萬科、龍湖等大型的開發(fā)商進駐長租公寓行業(yè)較早，規(guī)模較大但是一直沒有解決盈利問題。隨著規(guī)模不斷擴大，虧損也會逐漸擴大，從企業(yè)發(fā)展角度來說，如果業(yè)務(wù)長期不盈利，放緩節(jié)奏是正常的，但是從計劃來看并未停止發(fā)展，說明這個業(yè)務(wù)的潛力是被普遍看好的。

　　激進的長租公寓企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的2019年6月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》(簡稱報告)中分析認為，2018年7月前后，受長租公寓企業(yè)炒作、畢業(yè)季到來、租房市場清理等因素的疊加影響，部分重點城市租金大漲。2018年下半年，在政府整頓市場秩序等諸多因素的綜合作用下，租金逐步回落。預(yù)計2019年的租金上漲將表現(xiàn)得相對溫和，部分經(jīng)營方式相對激進的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力。

　　而2019年7月的報告顯示，核心城市住房租金在3月及4月季節(jié)性調(diào)整之后，5月及6月重拾上漲。2019年6月，核心城市住房租金指數(shù)為104.64，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲1.17%。盡管租金再度上漲，但受經(jīng)濟形勢等因素制約，租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預(yù)期的條件下，經(jīng)營方式相對激進的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力，部分長租公寓企業(yè)“爆雷”可能性增大。

　　長租公寓行業(yè)開始進入冷靜發(fā)展期。有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，行業(yè)分化加劇，綜合實力強大的頭部企業(yè)租賃“寡頭”出現(xiàn)，成為行業(yè)的新趨勢。據(jù)相關(guān)資料顯示，今年以來，長租公寓行業(yè)整合加速：1月蛋殼公寓2億美元全資收購愛上租，2月麥家公寓完成對寓見公寓部分資產(chǎn)的重組，5月安歆公寓并購逗號公寓，打造藍領(lǐng)生態(tài)圈。

　　西安長租公寓缺乏頭部企業(yè)

　　部分小型長租公寓運營不規(guī)范

　　相對于全國長租公寓發(fā)展情況，西安的長租公寓發(fā)展水平仍舊較低。根據(jù)西安目前品牌長租公寓的進駐來看，大的公寓企業(yè)自如、蛋殼、魔方等并未進入西安市場，而全國分散式、比較大規(guī)模的企業(yè)還都沒有進來。

　　目前在西安，更多的是開發(fā)商利用本地的資源拓展項目，也有部分是其他資本甚至個人在做規(guī)模大小不一的長租公寓，房源都非常分散，與一線城市以及沿海城市的規(guī)模相差甚遠。

　　通過走訪市場可以發(fā)現(xiàn)，如今在西安長租公寓市場上已經(jīng)形成一定規(guī)模的大多數(shù)是房企的公寓品牌，例如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、世聯(lián)的紅璞公寓等集中型公寓。紅璞公寓西安公司總經(jīng)理毛占峰認為，目前西安知名品牌長租公寓的體量還不足，對比一線城市，西安公寓的發(fā)展處在比較初級的階段，市場化程度不高，也存在部分小型長租公寓不規(guī)范運營的現(xiàn)象。

　　鄭占錄分析目前的市場認為，西安畢竟處在內(nèi)陸城市，產(chǎn)業(yè)水平相對不發(fā)達，就業(yè)人口的工資相對于沿海發(fā)達城市較低，導(dǎo)致長租公寓行業(yè)的整體發(fā)展水平比較落后。西安長租公寓缺乏頭部企業(yè)的引領(lǐng)，導(dǎo)致租客對長租公寓的認知并不高。雖然現(xiàn)在長租公寓在租賃市場中的占比比過去提高很多，但是在品牌打造、社會化營銷、IP打造等多個層面的意識不足，整體管理水平欠缺，還有一段很長的路要走。

　　西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁分析道，西安長租公寓市場經(jīng)歷了陣痛的洗牌期，“大吃小”主要系大品牌規(guī)?；科笫袌黾卸雀咚?，雖然民營資本熱情高漲，但對市場的滲透能級有限。

　　集中型公寓更匹配年輕一族租賃需求

　　雖然西安長租公寓的發(fā)展仍在初級階段，但是集中型品牌公寓還是獲得了租客的認可，尤其是有經(jīng)濟實力的高校畢業(yè)生和年輕白領(lǐng)。

　　據(jù)記者走訪了解，在租房選擇中，地段好、管理好的長租公寓不僅僅是白領(lǐng)首選，也漸漸成為有經(jīng)濟能力的大學(xué)生首選，以40平方米的一居室為例計算，普通租房的租金在1700元/月，而品牌長租公寓的價格在2000元/月左右，部分品牌長租公寓的房租包含了物業(yè)管理費、WIFI服務(wù)等。

　　集中型品牌公寓，其拎包入住，高顏值、先進的管理模式和繳費方式，以及符合年輕人居住生活習(xí)慣氛圍，是吸引眾多年輕租房者的主要因素。今年剛畢業(yè)的大學(xué)生周晨表示，周圍有不少同學(xué)選擇入住長租公寓，他說：“我們也實地考察了，一棟樓上都是年輕人居住，而且房間的設(shè)計也很合理，適合一個人住，拎包入住方便快捷。重點是公寓定期還會舉辦很多好玩的活動，這也是吸引我們的一大因素，可以交很多年齡相仿的朋友。”

　　紅璞公寓西安公司總經(jīng)理毛占峰認為，西安發(fā)展品牌公寓的潛力很大，年輕人都喜歡管理好、服務(wù)好一些的公寓，所以只要剔除前期的市場泡沫，以西安國家級中心城市地位以及最近幾年持續(xù)的招才引智政策，長租公寓有比較好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。

　　集中式長租公寓租金相對較高

　　受畢業(yè)季影響，全國租賃市場在6、7月迎來高峰，西安也不例外。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，西安6月份租金均價為28.23元/㎡/月，租房總數(shù)提高，租房者的普遍需求是交通便利，位置好，而且以一室房源占據(jù)多數(shù)。通過走訪市場發(fā)現(xiàn)，集中式長租公寓的價格要高于普通租房的平均租金的價格。

　　諸葛找房2019年半年報中指出，不同城市圈品牌公寓布局因地制宜，造成與市場價格偏差度不一。京津冀城市圈核心城市北京、天津，集中式公寓單間價格與分散式公寓1居租金偏差均在10%以內(nèi)。珠三角城市圈核心城市深圳、廣州，不同業(yè)態(tài)類型的公寓價格偏差較高，在40%以上。而在西安、鄭州等城市集中式長租公寓布局還未形成規(guī)?；瘶藴驶?，租賃面積及房型更為多樣，房間租金相對較高，與分散式公寓租金價格偏差呈正值。

　　鄭占錄說，從規(guī)模上來講，西安長租公寓頭部企業(yè)進入的非常少，運營商的規(guī)模普遍比較小，租金的議價空間還沒有完全暴發(fā)出來。他覺得，雖然西安房價這兩年增長速度比較快，但是租金的增長速度遠遠低于北上廣深等一線城市的增長速度，導(dǎo)致了長租公寓租金差較小，也會普遍影企業(yè)的盈利。

　　西安公寓高端店租金在3500-7000元/月

　　雖然租金相對較高，但據(jù)記者走訪部分長租公寓可見，西安集中型品牌公寓的出租率普遍較高，均值在90%左右，更有甚者達到爆倉局面，但這種滿租現(xiàn)象僅是個案。

　　萬科泊寓在西安目前已開業(yè)9家門店，有近5000套房源，平均出租率在95%以上。普通的公寓租金在900-2600元/月，因地段和面積大小而租金有所差異。而在高新區(qū)的高端店租金在3500-7000元/月，大部分門店的GOP都已達標。

　　龍湖冠寓目前已經(jīng)有五家門店，平均出租率達到90%以上，平均租金約1760元/月。此外，還有兩個項目預(yù)計于今年三季度開業(yè)運營。

　　世聯(lián)的紅璞公寓經(jīng)過前期拓展和籌備，已有10個店開業(yè)，主要分布在高新、城南以及中軸線附近，共1200間房，平均出租利率在93-95%。從今年開始項目運營進入到了良性階段，實現(xiàn)了微盈利。

　　紅璞公寓西安公司總經(jīng)理毛占峰表示，西安租賃市場供求基本平衡，并未出現(xiàn)大規(guī)模的倒逼、爆倉等情況。紅璞公寓在長租公寓的拓展潮中下手較早，測算了上百個項目后挑選了10個左右的熱點區(qū)域，保障了出租率和租金。他表示，紅璞公寓在經(jīng)過第一輪的市場試水后，會在接下來的拓店發(fā)展方向上做一些調(diào)整和改進。

　　不過，毛占峰也表示，長租公寓面臨著成本高、回報周期長、利潤低、盈利難這四大困境，整體盈利水平也不高，甚至很多企業(yè)都處于虧損狀態(tài)。

　　西安人口紅利凸顯

　　長租公寓將迎來高速發(fā)展期

　　雖然長租公寓經(jīng)歷了一系列的陣痛、改革，但是資本仍舊很看好其發(fā)展?jié)摿?，有不少企業(yè)加大了長租公寓的投入力度。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國房產(chǎn)租賃市場的租金規(guī)?？蛇_1.6萬億元。由此可見，租賃市場的蛋糕仍舊很大，而長租公寓市場的增長也是必然趨勢。

　　而長租公寓市場的發(fā)展?jié)摿?，與一個城市的居民工資水平和消費水平以及流動人口的數(shù)量有直接的關(guān)系。記者從西安市統(tǒng)計局獲悉：上半年全市居民消費價格同比上漲2.4%，其中居住上漲3.4%。目前西安的常住人口為1000.37萬人，戶籍新政實施以來，新增人口近110萬人。西安高校眾多，國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊發(fā)布的《2019年西安市應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生調(diào)查報告》數(shù)據(jù)顯示，34.1%的畢業(yè)生表示愿意選擇西安。新增人口的紅利以及巨大的畢業(yè)生租賃市場，成為長租公寓前景的充分必要條件。

　　朱郁認為，市場的潛力點主要從潛在供應(yīng)量去判斷，人口落戶政策紅利為長租公寓市場帶來更多需求，擴展了市場容量和增量空間的預(yù)期，拎包入住的特性更符合產(chǎn)品功能設(shè)計和客群的需求，為市場進一步向好發(fā)展形成了基石作用。

　　鄭占錄分析認為，西安的城市影響力與日俱增，目前已有大型的長租公寓品牌在調(diào)研準備進入西安，這也勢必會導(dǎo)致市場競爭加劇，本地供應(yīng)商需要不斷加強自身的產(chǎn)品打造能力，以及運營能力。但是從長遠發(fā)展來看，一旦度過過渡期，有實力且規(guī)范運營的企業(yè)發(fā)展速度就會越來越快。 華商報記者 黨蘭

　　長租公寓行業(yè)仍面臨賺錢難的問題

　　近兩年國家鼓勵租賃行業(yè)，長租公寓已經(jīng)成為眾多開發(fā)商多元化之路的重要布局，同時行業(yè)中也出現(xiàn)了眾多中小型公寓機構(gòu)，多元化供給的局面已然成型。

　　會找房創(chuàng)始人兼CEO李磊表示，長租公寓行業(yè)仍然面臨賺錢難的問題，造成這一矛盾的底層原因是行業(yè)沒有良好的基礎(chǔ)建設(shè)。當前賽道中的玩家很難做到“全才”，中長尾商戶更擅長解決最后“一公里”的問題，開發(fā)商企業(yè)則擅長通過優(yōu)勢資源快速擴大規(guī)模，行業(yè)的基建需要更專業(yè)的第三方進行建設(shè)。

　　長租公寓行業(yè)的野蠻式增長持續(xù)了近兩年，但隨著市場紅利逐漸消失，公寓運營商又遇到了新的課題，房源和人員管理方式落后、單間房源利潤縮水、盲目擴張導(dǎo)致的資金鏈斷裂等等，種種問題均暴露出同一個痛點，如何才能降本增效?

　　李磊認為，公寓本身屬于高毛利低凈利的行業(yè)，公寓運營商必須要學(xué)會精細化運營，將傳統(tǒng)長租公寓的數(shù)據(jù)從線下搬到線上，通過特定系統(tǒng)為行業(yè)打造底層數(shù)據(jù)管理能力，讓線上簽約、在線支付已經(jīng)成為行業(yè)標配。 綜合

　　接下來拼的是運營和服務(wù)

　　近兩年來眾多企業(yè)加快布局，長租公寓儼然成為開發(fā)商、專業(yè)化租賃運營商、中介機構(gòu)等企業(yè)眼中的熱門“風口”。但由于前期投入成本高、回報周期長，市場競爭日益激烈，很多長租公寓面臨較大考驗。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然長租公寓市場前景廣闊，并且在過去的幾年里得到迅速發(fā)展與市場認可，但仍處在初級階段，面臨長產(chǎn)業(yè)鏈與回報率低和重運營的風險，以及消費者需求不斷提升等問題。

　　在國家對住房租賃市場的政策鼓勵下，大量企業(yè)和資本也在進入這一領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，目前布局西安市場的各類長租公寓有60余家，各種檔次房屋總量超過20萬套(間)，房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。其中，機構(gòu)租賃企業(yè)即品牌公寓掌握的房屋數(shù)量接近5萬套(間)。品牌房企旗下如龍湖冠寓、萬科泊寓、華潤萬象城等長租公寓，運營房屋總量近1萬套(間)。

　　長租公寓已經(jīng)過了跑馬圈地的規(guī)模擴張時期，接下來拼的是運營和服務(wù)。跑馬圈地后，行業(yè)的競爭方向?qū)⒅饾u向精細化運營、多元化盈利等方向轉(zhuǎn)變。除了適合青年、白領(lǐng)的公寓產(chǎn)品外，近來藍領(lǐng)公寓也備受關(guān)注。有數(shù)據(jù)顯示，針對低收入群體的藍領(lǐng)公寓房間數(shù)每年增速超過50%，相關(guān)開發(fā)企業(yè)數(shù)量也在快速增加。隨著資本紛紛投入，藍領(lǐng)公寓成為長租公寓行業(yè)融資額增長最快的細分領(lǐng)域。