長(zhǎng)租市場(chǎng)，這個(gè)剛剛興起卻蘊(yùn)含著巨大潛力的市場(chǎng)，不僅吸引著社會(huì)資本爭(zhēng)相涌入，銀行、保險(xiǎn)等正規(guī)軍面對(duì)這塊誘人的市場(chǎng)“蛋糕”也表現(xiàn)出了較高的積極性。近日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱：《通知》)對(duì)險(xiǎn)資進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)劃定了一系列標(biāo)準(zhǔn)，并指出保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的，相關(guān)注冊(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立受理及注冊(cè)綠色通道，優(yōu)先受理。

長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保險(xiǎn)資金與長(zhǎng)租市場(chǎng)所需不謀而合

　　自去年以來(lái)，在“房住不炒”及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策的刺激下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入了快車道，其中長(zhǎng)租市場(chǎng)受到高度關(guān)注和資本的追逐。

　　民生銀行研究院研究員王靜文曾撰文提到，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要大量資金，而且其收益的變現(xiàn)需要很長(zhǎng)時(shí)間，因此迫切需要金融支持。2018年年初舉行的人民銀行工作會(huì)議就提出，將“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”。從整個(gè)租賃業(yè)務(wù)的鏈條來(lái)看，金融支持應(yīng)主要集中在企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)。

　　目前，商業(yè)銀行已進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于供需兩端都會(huì)有積極的作用，既有助于消化一些因限購(gòu)措施銷售狀況不佳的存量房，也有助于讓租客獲得租賃市場(chǎng)的金融貸款支持。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，也有助于緩解資金壓力。

　　就保險(xiǎn)行業(yè)來(lái)看，保險(xiǎn)資金中80%為壽險(xiǎn)資金，其長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性與長(zhǎng)租市場(chǎng)所需不謀而合，相關(guān)專家表示，保險(xiǎn)資金此次進(jìn)入場(chǎng)市場(chǎng)恰逢其時(shí)。

　　截至一季度末，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額15.3萬(wàn)億元;保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)起設(shè)立債權(quán)計(jì)劃和股權(quán)計(jì)劃893項(xiàng)，合計(jì)備案(注冊(cè))規(guī)模2.2萬(wàn)億元。

　　監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn) 為險(xiǎn)企參與長(zhǎng)租市場(chǎng)劃定范圍

　　《通知》指出，保險(xiǎn)公司可通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

　　對(duì)此，為規(guī)范險(xiǎn)資投資住房租賃市場(chǎng)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，《通知》對(duì)險(xiǎn)企所投資的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目劃定了五個(gè)范圍：一是具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流;

　　二是處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市;

　　三是產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議及受限情形;

　　四是土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓;

　　五是履行了立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項(xiàng)目建設(shè)階段所必需的審批程序。

　　與此同時(shí)，《通知》要求保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃等保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險(xiǎn)私募基金，也應(yīng)符合兩個(gè)條件：采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100%(含)以上;

　　采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生對(duì)記者表示，監(jiān)管對(duì)險(xiǎn)企設(shè)立的種種條件，一種是基于審慎原則，防范風(fēng)險(xiǎn);另一種也是希望險(xiǎn)資支持長(zhǎng)租市場(chǎng)的模式得以可持續(xù)發(fā)展。

　　《通知》還要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)要求融資主體與項(xiàng)目主體加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段管理，按照工程進(jìn)度劃撥資金，并與融資主體、項(xiàng)目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實(shí)行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實(shí)行資金進(jìn)出的全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及對(duì)價(jià)取得等事項(xiàng)，確保資金封閉運(yùn)行，專項(xiàng)用于所投資的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)或改造升級(jí)，不得挪作他用。

　　保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動(dòng)性要求，制定長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。

　　為更好的控制風(fēng)險(xiǎn)，《通知》要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的專屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個(gè)長(zhǎng)租住房項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施。
       　(張文婷)