2019年9月1日《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(以下簡稱《省辦法》)實施，提出政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”。

　　6月4日，西安市發(fā)展和改革委員會官網(wǎng)發(fā)布《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《市辦法》，含物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn))，即日起至7月5日，《市辦法》面向社會各界征求意見和建議，電子郵箱xiansffj@163.com。

調(diào)整背景 規(guī)范收費 調(diào)整停車費過高

　　2019年9月1日《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(以下簡稱《省辦法》)實施，提出政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨收取。依據(jù)上位法，西安市需要制定《市辦法》及物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　西安現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)在全國15個副省級城市中排名第14位，停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)在實行政府指導(dǎo)價管理的7個副省級城市中排名第1位(成都、哈爾濱、沈陽、寧波、長春、廈門、武漢、廣州8個副省級城市的停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價)。近年來物業(yè)企業(yè)人員工資等上漲較快，物業(yè)企業(yè)普遍存在通過較高的停車服務(wù)費來彌補物業(yè)服務(wù)費不足的問題，市民對停車服務(wù)費過高的問題意見較大。

物業(yè)費實行“一費制”

　　西安市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行原陜西省物價局和住建廳2004年制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，由基礎(chǔ)物業(yè)費(政府指導(dǎo)價管理)、電梯費、公攤電費三部分組成。其中，電梯費、公攤電費要求據(jù)實收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。

　　根據(jù)《陜西省定價目錄》的規(guī)定，目前西安市普通住宅前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)(含物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn))實行政府指導(dǎo)價。調(diào)整后，政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即電梯費與公攤電費包含在物業(yè)費中，不再另行收取。

　　本次價格調(diào)整借鑒了成都、濟南等城市的做法，對目前一些高檔小區(qū)，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)超過高層一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，可在高層一級物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，上浮不超過15%。同時為了規(guī)范收費行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過住建部門審核備案后執(zhí)行。多層住宅按基準(zhǔn)價可上浮不超過20%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行住宅物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
                                                                      

停車費實行一種收費形式

　　現(xiàn)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(以下簡稱“停車服務(wù)費”) 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行原省物價局和住建廳2012年制定的收費標(biāo)準(zhǔn)。此次調(diào)整了停車收費范圍、收費等級、計費單位。其中，簡化服務(wù)等級，實行單一收費標(biāo)準(zhǔn)，借鑒兄弟城市的經(jīng)驗，取消現(xiàn)行停車服務(wù)費三種類別收費，實行一種收費形式。調(diào)整計費單位，以車位為單位進(jìn)行收費，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車按大、小車型收費改為按車位收費。

　　另外，放開物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車停放服務(wù)費。目前，許多小區(qū)對非機動車及摩托車已實行免費管理，且社會上的非機動車及摩托車的停放收費均放開，實行市場調(diào)節(jié)價。因此，本次價格調(diào)整放開物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車收費，實行市場調(diào)節(jié)價，需要實行收費管理的小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方通過合同約定。

現(xiàn)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車

停放服務(wù)按月收費價格表
                                                                       

幫您算算賬：

　　物業(yè)費收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，大家最關(guān)注的就是收費是上漲了還是降低了?如果漲了，漲幅有多大，哪種住宅的漲幅最大? 為此，華商報記者算了一筆賬，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，無論是多層還是高層，實行“一費制”后繳納的物業(yè)費均有所上漲，高層住宅的一樓住戶和多層住宅的漲幅更大些，對有車的住戶來說，停車費的下調(diào)可以彌補一些損失。

　　以某高層一級物業(yè)小區(qū)的100平米住宅為例：

　　中高層每年多交132元

　　一樓每年多交312元

　　現(xiàn)行物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/㎡·月，公攤費標(biāo)準(zhǔn)為0.24元/㎡·月，中高層電梯費標(biāo)準(zhǔn)為0.35元/㎡·月，一樓的電梯費為0.2元/㎡·月。

　　中高層：物業(yè)費150元/月，公攤費24元/月，電梯費35元/月，總計209元/月。

　　一樓：物業(yè)費150元/月，公攤費24元/月，電梯費20元/月，總計194元/月。

　　調(diào)價后實行一費制，無論中高層還是一樓，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)均為2.2元/㎡·月，每月需繳納220元。

　　中高層每月漲價11元，每年多交132元;一樓每月漲價26元，每年多交312元。

　　以某多層一級物業(yè)小區(qū)的100平米住宅為例：每年多交240元

　　現(xiàn)行物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為0.45元/㎡·月，公攤電費標(biāo)準(zhǔn)為0.2元/㎡·月，現(xiàn)行物業(yè)費總額為65元/月。

　　調(diào)價后實行“一費制”，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為0.85元/㎡·月，每個月需繳納85元，每月漲價20元，每年多交240元。

　　停車費方面：室內(nèi)一級每年少交840元 露天一級每年少交240元

　　室內(nèi)一級停車位從150元/月降至80元/月，每個月減少70元，每年可少交840元。露天一級停車位從80元/月降至60元/月，每個月減少20元，每年可少交240元。

政策解讀

　　物業(yè)費、停車費一升一降

　　調(diào)整后的市辦法最大的變化是將物業(yè)費、公攤電費、電梯費合并收取，降低了小區(qū)停車服務(wù)費，對于政策變化，西安市發(fā)改委對相關(guān)政策進(jìn)行了解讀。

　　焦點一：實行一費制

　　電梯費和公攤電費不再另行收取

　　西安《市辦法》提出政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，收費的內(nèi)涵與過去發(fā)生變化，即電梯費與公攤電費包含在物業(yè)費中，不再另行收取。今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主只收取三項費用，即物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費，以及業(yè)主自愿選擇的有償服務(wù)費。

　　此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納生活垃圾處理費。

　　焦點二：裝修期咋收費

　　業(yè)主與物業(yè)按協(xié)議約定

　　根據(jù)《陜西省定價目錄》及新頒布的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。市辦法中，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住建部門的相關(guān)規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定。

　　業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　焦點三：空置房咋收費

　　申請后按70%交納

　　空置優(yōu)惠政策及子母車位優(yōu)惠適用于實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價的優(yōu)惠政策由物業(yè)公司與業(yè)主雙方通過合同協(xié)商確定。

　　經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)的次日起，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納;實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。子母車位不得高于1.5個車位的停放服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　焦點四：特約服務(wù)咋收費

　　需公示項目及收費標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。

　　物業(yè)服務(wù)中的特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。

　　焦點五：公共收益

　　物業(yè)需公示不少于一個月

　　《市辦法》第三十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用(構(gòu)成)支出明細(xì)。”

　　焦點六：適用范圍

　　西安城六區(qū)及五個開發(fā)區(qū)

　　《市辦法》中的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、國際港務(wù)區(qū)等城市建成區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費。其他區(qū)、縣及西咸新區(qū)住宅小區(qū)實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可參照《市辦法》中的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H自行制定。

　　另外，成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，成立業(yè)主大會之后的實行市場調(diào)節(jié)價。別墅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　焦點七：物業(yè)服務(wù)監(jiān)管

　　發(fā)改委、住建、市場監(jiān)管各司其職

　　《市辦法》由西安市發(fā)改委會同西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定，各區(qū)、縣發(fā)展改革部門、住建部門、市場監(jiān)督部門按照各自管理權(quán)限，分別負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

　　各級住建部門負(fù)責(zé)對物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理行為進(jìn)行監(jiān)督管理，并建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。

　　各級市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費、不實行明碼標(biāo)價等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進(jìn)行查處。

　　(李婧 趙瑞利)